Как выгодно купить дом в Англии — Цены и доходность

Болгария. Недвижимость «самой балканской страны Балкан»

Как все начиналось

Отправной точкой для бурного развития рынка недвижимости Болгарии стал 2003 г., когда жилье в Болгарии подорожало сразу вдвое. Этому предшест­вовала череда событий, ставших возможными благодаря инициированной правительством и удачно проведенной экономической реформе, стартовавшей в 1999 г.

Признание Европейской комиссией Болгарии страной с рыночной экономикой и решение о вступлении в Евросоюз резко повысили интерес к стране со стороны иностранных инвесторов. Результат оказался наглядным: если заграничные инвестиции в болгарскую недвижимость составили в 2001 году лишь €14 млн, то к концу 2004 эта сумма, увеличившись за три года почти в 15 раз, превысила €200 млн.

Именно тогда здесь был зарегистрирован всплеск инвестиций из России.

Дальнейшая история болгарского рынка недвижимости вплоть до мирового финансового кризиса – история непрерывного роста. До конца 2006 г. рост цен был обусловлен скорым вхождением Республики Болгария в Евросоюз, затем – вступлением в игру крупных международных (по большей части европейских) инвестиционных фондов и финансовых групп, открывших множество масштабных строительных проектов не только в Софии и на Черноморском побережье, но и во многих других районах страны.

Показательным и далеко не единственным примером инвестиций во внутренние районы Болгарии стало строительство транснациональной компанией Ideal Standard international двух крупных заводов по производству сантехники и сантехнической керамики в небольшом городке Севлиево (Габров­ская обл.). Благодаря этому в Севлиево была решена проблема безработицы, а город стали называть «болгарским Детройтом».

«Икономическа криза» по-болгарски

С началом кризиса во второй половине 2008 г. в стране были отмечены падения продаж. 2009 год начался для рынка крайне неудачно – зарубежные инвесторы, озаботившиеся собственными домашними проблемами, спешили избавиться от заграничной собственности и свернуть строительную активность, замораживая даже почти готовые объекты. Последовавшая за этим «акция» массовой распродажи не могла не сказаться на ценах недвижимости Болгарии, которые откатились к уровню середины 2007 года, иногда теряя до 35–50% от своих пиковых значений.

По данным Bulgarian Properties, составленным на основе реально заключенных этой компанией сделок, количество продаж по всей территории страны в 2009 г. уменьшилось на 40%, а усредненный спад цен на недвижимость по сравнению с
2008 г. составил 36%. В столичной Софии квартиры подешевели на 23% с уменьшением числа продаж на 55%. В других регионах цены недвижимости также уменьшились: в Варне – на 22,5%, на Солнечном Берегу – на 40%, на зимнем курорте Банско – на 41%, а средняя цена недвижимости в сельской местности стала дешевле на 53,5%.

С началом текущего года падения, по данным Национального статистического института Болгарии (National Statistical Institute, NSI), исчерпав свой отрицательный потенциал, составили в I кв. в среднем по стране 2,3%, во II кв. 2020 г. показав «минус» в пределах 0,8%.

В компании Bulgarian Properties, сравнивая 2020 г.с предыдущим годом, уточняют, что спад средних цен на квартиры в Софии составил 15%, объекты недвижимости в болгарских селах подешевели еще на 20%, а цены на апартаменты в Банско и на курорте Солнечный Берег остались без изменений. При этом эксперты компании отмечают, что большинство продавцов-собственников апартаментов на море с целью быстрой продажи согласны уступить их по предельно низкой цене, которая зачастую заведомо ниже той, по которой они приобрели недвижимость несколько лет назад.

Снизили цены и многие застройщики. Сейчас предложения на квартиры в отдельных построенных готовых комплексах на морских курортах начинаются уже с цены €300 за кв. м. Правда, далеко не на первой линии, но все же.

Наверное, рано делать какие-то выводы относительно «ценового дна», но вряд ли во второй половине 2020 г. болгарский рынок недвижимости ожидает что-либо похожее на прошлогодний сценарий. Это можно предположить, учитывая, что на инвестиционную активность уже в ближайшей перспективе может положительно повлиять вступление Болгарии в Шенген, которое запланировано на март 2020 г. Кроме того, количество жилищных сделок заметно выросло уже в этом году.

Полина Стойкова, управляющий директор компании Bulgarian Properties говорит, что летний сезон обычно является наиболее эффективным периодом для продаж курортной недвижимости иностранцам. В этом смысле прошедшее лето оказалось сравнительно успешным: за период с июня до конца августа число сделок в этом рыночном сегменте увеличилось по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 15–20%.

Тем не менее, эксперты считают, что о настоящем развитии рынка говорить пока рано. С точки зрения покупательской активности и цен рынок пока лишь вышел на свой прошлогодний уровень.

Сегодня основные иностранные покупатели здесь – граждане России и стран СНГ. Статистические данные говорят о том, что русский сектор в продажах болгарской недвижимости иностранным гражданам превышает 20%, а для объектов, расположенных на побережье, этот показатель еще выше.

Сердцу русскому мил «эконом»

Иностранных покупателей, кроме низких цен и членства в ЕС, притягивают исторические и культурные достопримечательности, в которых Болгария, мягко говоря, недостатка не испытывает.

Участники рынка отмечают, что в отличие от докризисных лет, когда русские покупали в Болгарии преимущественно элитную приморскую недвижимость в комплексах самого высокого класса, теперь их спрос часто приходится на низкий ценовой сегмент – сельские дома по цене около €10–15 тыс., городские квартиры до €40 тыс.

Полина Стойкова из Bulgarian Properties объясняет это как кризисом и упавшими ценами на недвижимость, так и выросшей популярностью Болгарии среди покупателей из России, в число которых теперь все чаще входят представители среднего класса.

Основной спрос на побережье сконцентрирован в категории €25 тыс. – €40 тыс. Средние цены квадратного метра, по данным реальных сделок болгарских агентств, на Черноморском побережье в основном варьируются от €350 до €700.

Отмечается интерес части покупателей из России к элитной недвижимости и приморской недвижимости класса люкс, попадающие в ценовой сегмент от €1000 до €2500 за «квадрат». Атрибуты таких объектов – стопроцентная готовность к проживанию, авторский дизайн.

Такие предложения есть в Софии, Варне, Золотых песках, Бургасе, на курортах Солнечный Берег, Созополь и Лозенец. Основные покупатели в этом сегменте – коренное население и россияне.

Вместе с тем, возможно, намечается тенденция к «дрейфу» российских инвесторов во внутренние районы Болгарии. Покупатели из России в последнее время демонстрируют склонность поездить по стране и найти нестандартные места для покупки недвижимости. Начинает проявляться интерес к внутренним районам, удаленным от моря: Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тырново, придунайский Видин. Однако массовым такой спрос назвать нельзя: в отличие от британских покупателей, всерьез интересующихся горными пейзажами и удаленной от суеты сельской жизнью «болгарской глубинки», спрос русских все же в большой степени стандартизирован и сводится к апартаментам на море.

Взгляд на болгарское село

Цены за дом с участком в болгарских селах несколько лет назад начинались от €2 тыс., сегодня – от €4 тыс. Правда, необходимо отдавать себе отчет, что этот дом с большой долей вероятности предназначен под снос, сад, скорее всего, придется посадить новый, а до моря будет километров 300–400.

Тем не менее, эти цены в свое время привлекли подданных британской короны. Их основные интересы вполне весомо проявились, в том числе в сегменте сельской недвижимости. Например, одним из многочисленных «мини-центров притяжения» стал ничем не примечательный городок Елхово, расположенный в 30 км от турецкой границы, в 100 км от Бургаса и аэропорта. Пять лет назад мест­ные риэлторы почувствовали конъюнктуру, резко увеличились в числе и заговорили по-английски. Цены на деревенские дома выросли в несколько раз: сегодня дом «под капремонт» в окрестных селах можно купить не за €3–5 тыс., как 5–7 лет назад, а за €10 тыс., а после ремонта – не менее чем за €20 тыс. Продают «реновированные» дома или англичане, или сами болгары.

Полина Стойкова подчеркивает, что англичанам очень нравится совершать своеобразный «экскурс во времени», выращивая экологически чистые овощи и фрукты на собственном участке. Это и привело к тому, что необычайно популярными для этих покупателей стали дома в сельской местности и земельные участки по всей стране. По статистике Bulgarian Properties, британцы в этом секторе сохраняют свою активность, несмотря на кризис: в первом полугодии они составили 15% от числа всех иностранных покупателей, заняв по этому показателю второе место после россиян.

Города, регионы и ценовые курьезы

Варна – один из древнейших городов Европы. Когда-то на месте нынешней Варны существовал древний фракийский поселок под названием Одессос. Сегодня это – экономический, культурный и административный центр страны.

Варна считается важным транспортным узлом Юго-Восточной Европы. Здесь находится международный аэропорт, самый большой морской порт в Болгарии, железнодорожный вокзал, хорошо развито магистральное и дорожное сообщение.

Цены на недвижимость в Варне – от €800 за кв. м.В 40–50 км от Варны (например, в г. Провадия) продаются квартиры и сельские дома стоимостью от €15 тыс.

Пловдив и Стара Загора расположены вблизи основной магистрали, связывающей Софию с Бургасом и морем. Район очень развит: большие села, низкий уровень безработицы. Есть торговые центры, супермаркеты.

Пловдив – второй по величине город и центр культурной жизни Болгарии, а его древняя часть входит в списки мирового наследия ЮНЕСКО. Находится в 150 км к востоку от Софии и в 270 км к западу от Бургаса. Один из древнейших городов не только в Болгарии, но и в Европе. Город расположен на шести холмах в западной части Верхне-Фракийской низменности, по обеим сторонам самой большой в Болгарии реки Марицы. Цены на квартиры – в среднем €500 за «квадрат», сельские дома в радиусе 30–50 км – от €15 тыс.

Стара Загора находится в 230 км к юго-западу от Софии, с которой соединена первоклассной автомагистралью. В 190 км к западу находится крупный индустриальный центр и морской курорт Бургас. Большой экономический и культурный центр. Известен как город лип, поэтов и творчества. Квадратный метр в среднем – €450, среднепродажная цена сельских домов – €12 870 (что на 5% ниже уровня конца первого полугодия 2009 г.). От €5 тыс. предлагаются дома после ремонта в селах, пригодные для проживания.

Велико Тырново – древняя столица Второго Болгарского царства, колыбель болгарской архитектуры, живописи и литературы. Расположен город между Софией и Варной. Велико Тырново славится своим высококачественным вином. Лучшие вина региона производятся в городах Лясковец, Сухиндол и Свиштов. Множество местных ресторанов и таверн предлагают традиционную кухню.

Благодаря замечательной природе и другим достоинствам, район Велико Тырново – самый известный среди иностранных покупателей сельской недвижимости и главный для всей Болгарии рынок загородного жилья. Здесь расположено множество небольших городков, которые в последнее время стали очень популярны у покупателей. Один из наи­более интересных называется Елена, в 40 км юго-восточнее Велико Тырново. Там сохранился облик эпохи Возрождения и примерно полторы сотни исторических зданий.

Средняя цена продаж недвижимости в этой области – €11 050 (-4% от прошлогоднего уровня). За €19 тыс. в этой области можно купить, например, большой (200 кв. м) двухэтажный кирпичный дом в хорошем состоянии, построенный в традиционном болгарском архитектурном стиле.

Видин находится в северо-западной части Болгарии, на берегу Дуная, в 190 км к северо-западу от Софии, граничит с Румынией на севере и с Сер­бией на западе. Река Дунай – естественная граница между Видином и румынским городом Калафат. Сейчас между этими городами налажено паромное сообщение, а в 2020 г. планируется завершение строительства моста «Дунай-2», соединяющего болгарский и румынский берега. Недвижимость в области Видин стоит очень недорого (приграничная «глубинка» в 500 км от побережья), но, несмотря на удаленность от моря, природа и возможности для отдыха здесь – отличные.

Цена продаж на жилые объекты здесь с прошлого года понизилась на 27% и сейчас составляет €5120. Реальное предложение: за €6000 продается трехэтажный, требующий косметического ремонта дом в горном селе в 23 км от города Видин. Жилая площадь – 112 кв. м. Площадь сада – 1000 кв. м. Село хорошо обустроено, имеется регулярный общественный транспорт.

Монтана (до 1993 г. – Михайловград) – административный центр Северо-Западного региона Болгарии. Город расположен на берегу реки Огоста.Область Монтана находится неподалеку от Софии и известна своей великолепной природой и наиболее дешевой недвижимостью в сельской местности в Болгарии. Минусы: в районе высокая безработица, и многие переезжают в крупные города в поисках постоянной работы. Именно с этим связано большое число объектов на продажу. Предполагается, что открытие нового моста через Дунай принесет сюда некоторое оживление.

Цена продаж объектов недвижимости упала в этом регионе в 2009 г. на 39% и еще на 17% – в первом полугодии 2020 г. Сейчас «средняя» недвижимость оценивается здесь всего в €4000. Реальное предложение: в одном из больших сел этой области, расположенном в 35 км от г. Монтана, за €4500 продается одноэтажный кирпичный дом площадью 71 кв. м с участком 1000 кв. м. Разумеется, дому требуется ремонт.

Плевен расположен в северной части Болгарии в 35 километрах от Дуная и является важным транспортным узлом на железнодорожной магистрали София–Варна. Привлекает покупателей доступными ценами на недвижимость и удачным местоположением. Средние цены в районе понизились в 2009 году на 28% (€4800). С начала текущего года цена продаваемых объектов выросла на 42%, дойдя до €6800. Такой «статистический бум» риэлторы объясняют просто: в этом районе ведется строительст­во АЭС Белене, на котором работают иностранные, в том числе российские, специалисты. Иностранцы на время работы по проекту нередко покупают себе недвижимость, как правило, довольно качественную и, по местным меркам, достаточно дорогую. Статистика этих покупок в основном и повлияла на средние цены в сторону их резкого увеличения.

Реальное предложение. В одном из сел района, расположенном на трассе Свиштов–Плевен на расстоянии 50 км от Плевена и 30 км от Свишова и Дуная, за €7400 продается двухэтажный капитальный дом площадью 160 кв. м с садом 1000 кв. м. Недвижимость в хорошем состоянии.

София. Столица Болгарии – все еще столица с самой дешевой недвижимостью в ЕС. Считается, что она обладает самым высоким в стране потенциалом для роста цен на жилье после выхода из кризиса. Пока средняя цена проданных во II квартале 2020 г.столичных апартаментов равнялась €86 тыс. при стоимости жилой площади €870/кв. м.

Цены на недвижимость в пригородах Софии упали за последний год на 20–25%, а цены на дома в селах, удаленных от столицы на 50–60 км, начинаются от €15 тыс. Дом, в который можно въехать сразу, не «заморачиваясь» с ремонтом, можно найти по цене от €30 тыс.

Около Софии есть множество небольших городков (Правец, Ихтиман и др.), в которых имеются комплексы для гольфа и спа. В 60 км от Софии находится город Самоков и в 10 км от него – Боровец – второй по величине горнолыжный курорт Болгарии.

Бывает, что на рынке недвижимости случаются события, которые можно отнести к курьезным.В недавнем репортаже болгарского телеканала BTV рассказывалось, что в селе Доброславци неподалеку от Софии цена на недвижимость буквально за ночь подскочила на 50–75%, и предложение жилья на продажу увеличилось в несколько раз. Это случилось сразу после того, как жителям села Доброславци из вечерних новостей стало известно, что на находящемся рядом бывшем военном аэродроме появится трасса для проведения гонок «Формулы-1» в 2020 году. Прилегающие к Доброславцам земельные участки подорожали в разы. Как утверждают работающие в этом районе риэлторы, три года назад одна испанская компания купила здесь 40 га земли по цене €10–12/кв. м. Сегодня та же земля предлагается к продаже уже за €40/кв. м.

Строительство продолжается

Проблемы рынка недвижимости не обошли стороной строительный сектор страны, где было зарегистрировано существенное падение объемов. С начала 2020 года, по данным Национального статистического института, количество выданных разрешений на новое строительство распределилось неравномерно: во II кв. года – 1441 разрешение на строительство жилых зданий (по сравнению с I кварталом – 46-процентный рост). Но, по сравнению с данными за прошлый год, показатель упал на 21%. Количество разрешений на строительство административных зданий, полученных во II кв. 2020 г., –58, что на 18% больше, чем в I кв., и на 27% меньше прошлогодних показателей.

В статистике региональной строительной активности лидирует область Варны, где было получено 176 разрешений на строительство жилья. Далее следуют город София (166) и область Бургаса (135). Замкнули пятерку регион Пловдива и Софийская область, где было получено 131 и 114 разрешений. Самое большое количество запланированных девелоперами жилых единиц находится в Варне и в южной части Благоевграда (676 и 460), за ними сле­дуют города София (438) и Пловдив (413).

Таким образом, число заявок в болгарские муниципалитеты на отведение строительных участков, увеличившееся во второй четверти года, пока заметно проигрывает даже статистике неблагополучного 2009 г., не говоря о докризисных показателях. Но и в строительной отрасли имеется ниша, которая на общем фоне выглядит более чем благополучно – строительные проекты на первой линии от пляжей морских курортов.

С начала 2008 г., когда Республика Болгария вступила в Евросоюз, в стране появились новые «европейские» нормы, которые запретили строительство жилых объектов на прилегающей к пляжам территории (100-метровая зона), одновременно ограничив высотность возводимых на полукилометровом расстоянии от берега зданий пятью этажами.

Тем не менее, строительство курортного жилья на первой линии все же местами ведется – им занимаются подрядчики, получившие на это офи­циальное разрешение до вступления в силу соответствующих запретов. Учитывая ощутимый дефицит подобных предложений на рынке, застройщики не имеют проблем со сбытом готовых объектов и их финансированием.

Цены таких объектов довольно высоки. Например, в проекте комплекса Aheloy Palace, от строительной компании Midia, цена односпальных апартаментов начинается с €50 077, то есть из расчета €1318/кв. м. Комплекс расположен на первой линии от побережья у устья реки Ахелой, на двенадцатикилометровой пляжной полосе, между городами Варна и Бургас.

Елена Суворова, региональный директор BG Estates Worldwide, говорит, что в этом году россияне после двухлетнего перерыва вновь стали интересоваться возможностями инвестиций в строительные проекты.

«Интересно то, что все чаще работающие девелоперы пытаются развернуть свои новые проекты в сторону русских покупателей. Потому что матрица запросов и ожиданий русских и англичан, которые до недавнего времени были клиентом№ 1, серьезно отличаются. Так что новые комплексы изначально создаются под специфику русских собственников, в плане инфраструктуры, размера и оборудования апартаментов, бюджетов, запросов культурного плана», – отмечает Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас.

Стоимость земли под застройку на побережье варьируется в широком пределе от €70/кв. м до€300/кв. м. Цена в основном зависит от степени удаленности объекта от моря, уровня инфраструктуры и туристической популярности курорта.

И все-таки в лидерах

На вопрос «Где лучше покупать?» риэлторы, как правило, отвечают стандартно: Золотые пески, Варна, Созополь, Святой Влас. «Солнечный Берег сегодня привлекает, пожалуй, только своей дешевизной. Но на юге – в Китене, Царево, Приморско можно найти наиболее интересные предложения по конкурентоспособной цене. Наиболее перспективными сегодня по нисходящей можно считать Бялу, Варну, Золотые пески. По статистике стоимость апартаментов даже в столице Софии порой ниже, чем в Варне», – резюмирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт».

Несмотря на непростой для болгарского рынка период, эта страна остается самым популярным направлением для российских жилищных инвестиций. Все рейтинги, подсчитывающие количество покупок зарубежной недвижимости россиянами, уже несколько лет единодушно ставят Болгарию на первое место. Считается, что по числу продаж болгарская недвижимость занимает около четверти объема всего этого рынка. Только по официальным данным владельцами болгар­ской недвижимости являются около 300 тыс. наших соотечественников. Это понятно – в пользу выбора Болгарии в качестве «второго дома» выступают языково-культурная близость, климат, море, горы, а главное – доступные цены здешних квадратных метров.

В последние годы русский язык вновь отвоевывает утраченные позиции: после короткого перерыва начала девяностых, когда число владеющих им болгар пошло на спад, – теперь с каждым годом увеличивается количество молодых людей, изучаю­щих русский в школах и университетах. Сегодня практически в любом крупном болгарском городе имеются «русские» книжные магазины и периодика на русском языке. Во многих городах Болгарии есть русские клубы, в Софии работает Русский информационно-культурный центр, имеется русская школа при посольстве РФ в Болгарии, а в городах есть гимназии с углубленным преподаванием русского языка.

Несмотря на то, что Болгария – член ЕС, получить вид на жительство здесь несложно. Для этого достаточно приобрести или арендовать любое жилье, показать наличие работающего бизнеса или подтвердить статус представителя зарубежной фирмы. Доказать платежеспособность соискателя может обычный банковский счет со «смешной» по европейским меркам суммой в €1500.

Особенную «любовь» болгарское иммиграционное законодательство питает к российским пенсио­нерам. Подтвердив наличие пенсии, купив или арендовав недвижимость и положив на счет в банке сумму не менее €1500, российский гражданин признается «обеспеченным пенсионером» и получает право на статус резидента.

Собственно, после сказанного становится понятной та особая роль, которая отводится Болгарией инвесторам из России.

Владимир Чехимов, управляющий партнер «Болгарстройгруп»:

– Чего вы ожидаете от болгарского рынка в ближайшие пару сезонов?

– Спрос не достиг своего докризисного уровня, но наблюдаются определенные тенденции в сторону увеличения. Мой прогноз: осенью-зимой возможен подъем, обусловленный будущим вхождением РБ в зону Шенгена.

– Что вы думаете о новой моде – о покупке русскими, по примеру англичан, домов в болгарских деревнях вдали от моря?

– Как тенденцию это явление не рассматриваем, а объясняем отсутствием качественных и доступных предложений индивидуальных домов на морском побережье. Поэтому наша компания «Болгарстройгруп» приступила к реализации проекта коттеджного поселка «Балканика» на живописном морском берегу между городами Бургас и Поморие. Если к нам обратится россиянин, проявляющий интерес к приобретению дома в деревне вдали от моря, то мы предложим ему приобрести дом или таунхаус в нашем поселке на море. Мне не совсем понятно, для чего россиянину приобретать дом в болгарской деревне и почему это рассматривается как тенденция на рынке.

– Охарактеризуйте вашего сегодняшнего клиента. Какой недвижимостью и где интересуется, каким бюджетом располагает, высока ли степень доверия – по сравнению с докризисным портретом вашего клиента?

– Наш покупатель: россиянин, представитель среднего класса. Интересуется недвижимостью на море в небольшом городе с развитой инфраструктурой, с доступными ценами на товары и услуги, вдали от шумных курортов для семейного отдыха. Бюджет – от €25 тыс. и выше. Степень доверия со стороны наших клиентов высока, как и прежде, по причине выполнения нашей компанией сроков завершения строительства.

Красимир Лозанов, главный эксперт Торгово-промышленной палаты г. Бургас

– Это правда, что болгарский курортный рынок «качнулся» в сторону активизации и роста?

– «Как будто будут свет и слава,/Удачный день и вдоволь хлеба,/Как будто жизнь качнется вправо,/Качнувшись влево». Эта философская формула, так тонко выраженная поэтом Иосифом Бродским, в силу своей универсальности применима даже и к рыночным реалиям курортной недвижимости в Болгарии. Да, рынок опять качнулся, как любая нестабильная система, но нельзя забывать, что качаться – это его естественное состояние. Так что на заданный вопрос я отвечу утвердительно – в сторону увеличения спроса рынок будто качнулся. Что неудивительно для летне-осеннего сезона, когда русские туристы, многие из которых потенциальные собственники недвижимости, прилетают в Болгарию отдыхать. Этому сдвигу поспособствовали в том числе и климатические аномалии, которые наблюдались этим летом в России. Так что определенное увеличение сделок имеет место, об этом здесь пишут и говорят. Мои персональные ожидания на зимний сезон предполагают, что рынок естественным образом качнет в обратную сторону, вниз. Но так будет только до конца зимы. Потому что, несмотря на сезонные флуктуации, кардинальный тренд роста рынка вверх сохраняется, для этого есть фундаментальные факторы. Не на последнем месте среди них запланированное на весну 2020 года вступление Болгарии в Шенгенское простран­ство. Немаловажно то, что Болгария все еще предлагает самые облегченные условия русским для получения ПМЖ.

– Оцените, пожалуйста, стремление все большего числа русских покупателей в болгарскую деревню. Что это, мода или тенденция?

– Во-первых, я не думаю, что это мода, потому что пока еще не видел статистику, которая давала бы нам основания об этом говорить. Во-вторых, можно ожидать, что в процессе освоения Болгарии русские в очередной раз проявят себя как талантливые экспериментаторы и войдут в сегменты, которые изначально им не были предназначены, в маркетинговом смысле этого слова. Потому что не надо забывать, что в первую очередь русские ищут в Болгарии теплое и «обустроен­ное» море, которое еще должно быть и рядом, эффективно функционирующие модели обслуживания этой недвижимости, а также лучшие, чем в России, параметры социальной, административной и технической инфраструктуры. Учитывая это, невелико число тех болгарских деревень, которые вписываются в такие маркетинговые рамки. Так что я скептик относительно того, что такие редкие случаи, когда русские покупают старые дома в болгарских деревнях, смогут оформить какую-то значимую тенденцию.

С другой стороны, я прекрасно понимаю, что любой выбор может найти свои разумные или эмоциональные оправдания. Но в отличие от курортных прибрежных городишек, болгарская деревня в глубине страны вряд ли сможет предложить русским покупателям что-нибудь еще, кроме хорошей экологии, возможности для балканской медитации и доброжелательного отношения местных жителей (в этом можно нисколько не сомневаться!). Это прекрасно, но для полноценной современной жизни – вряд ли достаточно.

Светлана Александрова, директор юридического бюро «Юррайт»:

– Кто покупает сейчас на «проснувшемся» болгарском рынке?

– Да, рынок недвижимости Болгарии «проснулся», пожалуй, весной 2020 года, а к лету, я бы сказала, даже появился некий ажиотаж (учитывая полтора года застоя). Львиная доля – москвичи. Они всегда, конечно, «впереди планеты всей», но сейчас именно они – основные покупатели. Сейчас в Болгарии на вопрос «Кто покупает?» отвечают – москвичи, раньше был ответ – русские.

– Прокомментируйте, пожалуйста, продажи в сфере сельской недвижимости.

– Думаю, что наши люди разглядели болгарские прелести, которые заключаются не только в самом море. Выбор дейст­вительно оправдан, особенно, если большую часть времени собираешься проводить в Болгарии. Во-первых, нет смысла переплачивать в 3–5 раз дороже только за шум прибоя, во-вторых, зимой курорты становятся пустынными, в-третьих, и, наверное, это главное, наши люди начинают привыкать к широкой жизни в прямом смысле слова и воплощают свои мечты – свой дом на берегу моря (пусть этот берег и в нескольких десятках или сотнях км, но таки не в тысячах!). Сложностей никаких нет, если работаете с профессионалами. Единственная разница, что земля оформляется на юридическое лицо, но это, скорее, просто дополнительная формальность.

Предлагая такие объекты, да и любые другие, я стараюсь выяснить в первую очередь цель. Потому что, конечно, бессмысленно покупать дом вдали от моря, если приезжаешь на две недели или на месяц в году, или, например, если необходимо обучение ребенку. В последнем случае можно предлагать только городскую недвижимость.

– Стартуют ли сегодня в Болгарии новые проекты? Как клиенты из России относятся к предложениям приобрести недостроенную недвижимость?

– Скорее, заканчиваются старые, хотя, конечно, и есть новые предложения, очень активно начали строить к концу 2009 – началу 2020 гг., так как сегодня неприлично низкая себестоимость строительства. Конечно, клиенты по-разному относятся, но главное, что сегодня отдают себе отчет, что можно купить существенно ниже, но с большим риском. Но «кто не рискует, тот не пьет шампанское», наш русский «авось» берет верх над предусмотрительностью. Многие соглашаются ждать не 1–2 года, а и 3–5 лет, но вложить те средства, которые есть, ведь и денежные поступления у многих сократились.

– В последнее время активно говорят о рисках, связанных с покупкой недвижимости в комплексе, находящемся под залогом. Насколько опасна такая покупка?

– Опираюсь только на свою практику, в которой таких случаев не было. Как правило, покупатель оплачивает квартиру, инвестор (девелопер-продавец) оплачивает часть банку, и частично, то есть с конкретного апартамента, снимается ипотека, именно так это и называется – частичное снятие ипотеки, такие случаи в практике были. Но все же мы как риэлторы стараемся не брать на продажу ипотекированные объекты.

Веселина Иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член Международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости ФИАБСИ, член Болгарской гильдии риэлторов НСНИ, член Европейской ассоциации риэлторов СЕРЕАН:

– Каким, по вашим ощущениям, станет для болгарского рынка ближайший год?

– Сейчас самое время покупать недвижимость в Болгарии и при этом – покупать все еще выгодно, так как после вступления страны в Шенген цены пойдут вверх. Совершенно точно, что к следующему лету цены значительно изменятся.

– Если к вам обратится клиент с просьбой подобрать дом в болгарской сельской глубинке, вы поможете с покупкой или будете отговаривать?

– Такие дома покупают в основном для своих родителей в связи с возможностью получить ПМЖ для пенсионеров, таким образом обеспечивая им спокойную жизнь в хорошо устроенной болгарской деревне. Сейчас можно купить хорошие дома в деревнях очень выгодно, зачем отговаривать клиента? Все зависит, однако, от поставленной цели, и если цель – инвестиция, то тогда покупателю необходимо знать, что дома в деревне не слишком ликвидная недвижимость. Потом надо знать, что есть деревни и деревни, благоустроенные и очень отсталые во многих отношениях. В принципе, когда речь идет о домах, мы рекомендуем своим клиентам, которые не планируют жить в Болгарии больше чем месяц-два в году, покупать только в закрытых комплексах, где есть и охрана, и поддержка, а также можно сдавать дом и получать постоянную прибыль.

– Продажа «незавершенки» была невыполнимой задачей год назад. А теперь?

– Сейчас открываются продажи на многие новые объекты. Есть такие, которые в процессе строительства, и такие, которые все еще на котловане. Спрос большой. Если мы сопровождаем такую сделку, то сначала проверяем надежность инвестора, потом советуем предварительный договор подписывать у нотариуса с заверкой материального интереса.

– Что сегодня покупают ваши русские клиенты?

– Основные клиенты – из Москвы, но есть также из Петербурга, Нижнего Новгорода, Сургута. из разных краев России, также из Украины и Казахстана. Приобретают апартаменты в основном на первой линии или в центре города, в закрытых комплексах с хорошей инфраструктурой.

– Где покупают?

– Варна, в том числе курорт «Золотые пески», Обзор, Созополь остаются, на мой взгляд, самыми перспективными. Не будем забывать и бальнеологические курорты – «Св. Константин и Елена», Поморие, Велинград. Есть очень интересные и нестандартные варианты, например, сейчас у нас в продаже появились дома в закрытом комплексе в традиционном болгарском стиле, с превосходной архитектурой и инфраструктурой, в историческом сердце Болгарии, владелец по договору гарантирует прибыльность вложений. Интересный вариант? Я думаю, да.

– Прокомментируйте проблему покупки недвижимости, находящейся в залоге. Это правда, что, если застройщик не снимет обременение с покупаемого апартамента (а такие случаи есть), то добросовестный покупатель, приобретающий готовую построенную квартиру в ипотекированном комплексе, может лишиться своей собственности по решению суда?

– Мы с вами очень часто говорим о роли консультанта по недвижимости. Именно агентство должно заранее знать весь процесс и объяснить своему клиенту, как все это происходит, чтобы не было никаких сомнений. Такие комплексы есть, конечно, – очень многие инвесторы предпочитают пользоваться средствами банка или фонда. Это не должно пугать покупателя, если об этом написано в предварительном договоре, который он заключает с застройщиком, и если ему понятна схема, по которой залог снимается. При этом указаны сроки, в которые это необходимо сделать, если эти сроки нарушены, то суммы, оплаченные покупателем, возвращаются, при этом с большой неустойкой. Самое страшное, когда об этом в предварительном договоре не сказано ни слова, а в итоге покупатель, оплативший все на 100%, получает заложенную недвижимость. Но в этом случае виноват сам покупатель – это означает, что он сэкономил на профес­сиональном агенте, который сделал бы заранее все проверки, чтобы гарантировать «чистоту» сделки. Наша компания работает сейчас только с одним таким объектом. С нашими юристами мы проверили все документы и можем гарантировать клиенту, что сделка пройдет без осложнений и покупатель получит «чистый» от обременений документ о собственности.

Как выгодно купить дом в Англии — Цены и доходность

Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.

Способ ПЕРВЫЙ: покупка «вторички»
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ — покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. «К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, — замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова. — Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой «под ключ» превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря».

Кроме того, нельзя сказать, что такие «консервативные» вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно — в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. «Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория», — утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.

В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. «Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости», — рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

Способ ВТОРОЙ: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. «Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом», — уверена Юлия Титова.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. «Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых», — отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают «кредитование», в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

Способ ТРЕТИЙ: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная — для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще «дикий» и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе — 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.
Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.

Способ ЧЕТВЕРТЫЙ: опередить и заработать
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье — покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется «долевым участием в строительстве» или «покупкой на этапе котлована». Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи «под ключ» составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта — в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. — возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. «Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы», — говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.

Главная загвоздка схемы — грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. «Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства», — предупреждает Алексей Пешков.

Способ ПЯТЫЙ: войти в долю
Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. «Например, REIT — это юридическое лицо, а ЗПИФ — комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН — на рентные, девелоперские, строительные», — объясняет разницу член совета директоров УК «Нова» Рушана Гарифуллина.

Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для «розничных» инвесторов. «Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах — от 100 тыс. долларов». С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. «При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов», — отмечает она.

После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. «Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены», — добавляет Евгений Кусков.

Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. «Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций», — считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: «Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно».

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы — это гарантированная экономическая безопасность. «Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них — тысячи, у нас — десятки, — отмечает Евгений Кусков. — В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные».

Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. «Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги», — советует он.

Способ ШЕСТОЙ: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов — либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта — всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. «Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки», — утверждает она.

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти «плохой» по качеству объект в хорошем месте. «Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, — комментирует Лариса Хорева. — Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально». По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов — побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда «со своим цветом» вам не позволят.

Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.

Как выгодно купить дом в Англии — Цены и доходность

Средняя цена предложения на вторичном рынке в январе составила $2466/кв.м. Прирост — 22 пункта ($ за 1 кв.м общей площади), или 0,9% — больше, чем в декабре (7 пунктов, или 0,3 %).

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА В ПРОЦЕНТАХ К ЯНВАРЮ 2006 ГОДА

Увеличилась также средняя стоимость, выраженная как в евро, так и в рублях.

Все это немного неожиданно: в конце прошлого года все шло к тому, что цены остановятся.

За год «квадрат» подорожал на $1356 (122,2 %, табл. 1).

Выросла стоимость квартир всех типов, в меньшей степени — однокомнатных, более значительно — крупногабаритных. Продолжает сокращаться разница в годовом приросте между маленькими и большими квартирами. Сейчас она составляет 7%, тогда как в декабре было 9%, а три месяца назад — и вовсе 29% (табл. 2).

Уверенно набирает вес «квадрат» в центральных районах. Спальные тоже прибавили, но гораздо меньше. Кировский и Выборгский остались на прежнем уровне. Васильевский остров уходит в отрыв, там самый дорогой метр по городу — $2624. А самые дешевые площади — в Красносельском районе: $2350/кв.м (табл. 3).

Что в январе подешевело, так это «корабли»: минус 9 пунктов. Минус 1 пункт показали кирпичные «хрущевки». Остальные категории домов прибавили, и более всего — старый фонд и современные кирпичные дома (табл. 4).

По данным Большого сервера недвижимости, с нового года наблюдается плавный, неделя за неделей, прирост предложения.

При этом структура предложения (по типам квартир, районам и категориям домов) остается такой же, как и в декабре.

Противоречивость данных (робкий рост цен и предложения одновременно) не позволяет определенно судить о том, какие тенденции будут господствующими.

При анализе данных по объему рынка (количество заключенных сделок) необходимо делать поправку на затяжные праздники. В январе традиционно проводится меньше операций, чем в любой другой месяц. Не стал исключением и январь-2007: на госрегистрацию подано всего 3096 договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке. Это более чем вдвое меньше декабрьских показателей.

Кстати, в предыдущие годы декабрь был самым напряженным для участников рынка месяцем по количеству сделок. Однако стагнация в конце 2006-го сгладила традиционный пик спроса. Больше всего договоров было заключено в марте и апреле (6750 и 7051), в декабре же — 6474.

С декабря по январь среднегородская рыночная активность снизилась на 52%. Больше других пострадал Петро-градский район (-68%). На Приморском районе спад сказался меньше всего (-40%).

В январе 2007 года в городе продавалась каждая 539-я квартира. Самыми неинтересными для покупателей оказались Красногвардейский и Красносельский районы, где реализована одна из 831 или 826 квартир соответственно.

Если сравнивать январь 2007-го с тем же периодом 2006-го, то средняя по городу покупательская активность осталась на прежнем уровне. Однако в отдельных районах ситуация изменилась довольно сильно. Например, за год интерес покупателей в Петроградском районе упал почти на 38%, зато в Приморском (где на вторичный рынок, возможно, вышли квартиры в новостройках) активность увеличилась на 25%.

Рождественские каникулы сказались не только на жилой недвижимости.

В январе 2007 года (по сравнению с декабрем 2006-го) заметно уменьшилось число сделок с нежилыми помещениями. На регистрацию поступило 396 договоров купли-продажи (минус 287) и 215 долгосрочной аренды (минус 53).

Вдвое сократились операции с земельными участками и зданиями: продано 563 (против 1163), арендовано 163 (против 212) подобных объектов.

Ценовая часть обзора относится к жилью среднего качества без существенных признаков элитности (включая вид из окон) или качественного ремонта (но и не требующему серьезного ремонта или перепланировки) и расположенному не на крайних этажах.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых в журнале «Бюллетень недвижимости».

По техническим причинам «НП» приостанавливает публикацию статистики сделок по Ленобласти. Связано это с переходом ГУ ФРС на новую систему программного обеспечения. Данные от многих отделений поступают пока не в полном объеме, что может ввести читателей в заблуждение относительно рыночных тенденций. Технические сложности предполагается преодолеть в ближайшее время. Как только это произойдет, «НП» опубликует сводную статистику по регистрации сделок за пропущенный период.

Структура предложения по типам квартир, %

Структура предложения по районам, %

Структура предложения по категориям домов, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и эксперта Дмитрия Житкова

Динамика количества сделок в 2006-2007 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО по всем районам, включая пригородные

Объем предложения по неделям (вторичный рынок жилья)

По данным Большого сервера недвижимости

ДИНАМИКА ЦЕН ЗА КВ.М ЖИЛЬЯ
Табл. 1

Динамика цен для квартир с различным числом комнат, $/кв.м
Табл. 2

Динамика цен по категориям домов, $/кв.м
Табл. 3

Динамика цен по категориям домов, $/кв.м
Табл. 4

Средние цены по районам и количеству комнат, $/кв.м
Табл. 5

Средние цены по категориям домов и количеству комнат, $/кв.м Табл. 6

Средние цены по категориям домов и районам, $/кв.м
Табл. 7

Количество договоров, принятых на госрегистрацию в ЯНВАРЕ 2007 года

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Динамика договоров купли-продажи (интервал — год)

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Выдано свидетельств о государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости в 2006-2007гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Рыночная активность в ЯНВАРЕ 2006-2007 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Материалы по арестам, контролям и запрещениям в 2006-2007 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО